“这边商铺出租率很高,近几个月都没有放货的。”11月初,《证券日报》记者来到位于北京市二环附近的物美玉蜓桥,一位地产经纪人如是称。
地处北京市地铁5号线和14号线交汇站,物美玉蜓桥交通十分便利,一下地铁便能走进商场内部,吸引周围多个社区居民来此消费,商圈人气较旺。“已经有不少客户来问过,想在附近开个店,但是确实没有放盘。”走访当日,多家置业中介均表示,优质地段的商业物业在市面上仍然稀缺。
基础设施REITs(不动产投资信托基金)市场底层资产自开放试点以来,正在持续扩容。近日,证监会网站显示,嘉实基金、华夏基金等上报了4单消费基础设施公募REITs“尝鲜”项目获受理。上述物美玉蜓桥项目,正是此次首批申报消费基础设施公募REITs的底层资产之一。
“目前国内基础设施REITs市场规模发展迅速,从发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域各方面,都不断取得突破。”戴德梁行北京公司负责人胡峰向《证券日报》记者表示,更重要的是,基础设施REITs的加速推进,有利于构建消费基础设施资本循环的“轻资产”模式,推动开发商向房地产服务经营商转变,鼓励运营服务商提升资管能力,实现资产和业务增值。
商业不动产REITs开闸
境内公募REITs诞生已超两年,首次将底层资产向商业地产开放,始于今年3月份。彼时,相关部门明确表态,支持购物中心、社区商业等项目发行基础设施REITs。而其底层资产正式扩容至商业地产领域,则始于此次首批申报的中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT这四单项目获受理,这意味着万科、金茂、华润、物美商业饮得“头啖汤”。
多位受访者向记者表述了这样一个共识:在成熟REITs市场中,纯消费零售业REITs的数量占比均超过20%。租金稳定、回报率有上升空间,底层资产干净的项目多是REITs市场的“宠儿”。而我国商业不动产体量庞大,据共研网的数据,国内仅购物中心这一业态的存量面积就高达5亿平方米,资产总估值达十万亿元量级。
当然,这些存量资产估值、质地良莠不齐,但若能得到合理且有效的运作,疏通盘活这些存量不动产资产,减少对传统债务融资方式的依赖,增强滚动投资能力及可持续营运,打通“投融管退”闭环,将推动房地产行业向新发展模式转型。
打通“投融管退”闭环
“以商业不动产为底层资产发行REITs,不仅需要商业项目运营成熟,发起人具备较强的扩募能力,其实还难在‘投退机制’如何设置。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,传统商办领域的退出方式就是大宗交易,但是由于交易金额较大,门槛高,市场交易活跃度较低。
有公开数据显示,2023年上半年,零售不动产大宗交易有回暖,成交额近90亿元,占整体交易额比例回升至10%。
“在当前存量商业地产资产规模较大的情况下,有成熟经营经验的运营商可为存量项目提供优质的运营服务,提升资产回报率,助力存量项目发行公募REITs,多方共享收益。”中指研究院研究副总监徐跃进向《证券日报》记者表示,这相当于为不动产投融资开辟了一个新路径。
“从普通投资者的角度来讲,原来投资商办领域的方式就是买资产,这样购置成本高,且缺乏优质的运营内容,而消费基础设施公募REITs的推出,也为普通投资者打开了新的投资渠道。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示,从企业角度来看,开发商有了资金退出的通道,尤其是现金流较为紧张的房企,通过盘活存量资产,可以有效避免债务风险,为自身经营安全“上保险”。
“公募REITs是商业地产循环关键的一环,让企业真正打通投、募、管、退的商业环节,消费类基础设施REITs的推出,市场空间以及发展潜力巨大。”11月2日,印力集团董事长丁力业在2023年观点商业年会上表示,“这对公司来说是历史性机遇,给我们注入了极大信心。”
“对于民营房企来讲,现阶段如果企业有购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施的优质资产,可以通过REITs的通道退出,补充公司的现金流,对营造企业当前稳定的发展环境显得更加重要。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者如是称。
“运营服务”成发展关键词
从10月26日首批申报项目各消费类基础设施公募REIT的招募说明书来看,此次参与公募REITs试点的底层资产包括青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙览秀城、物美大成项目/玉蜓桥项目/华天项目/德胜门项目,涉及的消费基础设施评估价值合计约143亿元。
在多份招募说明书中,基金管理人均表示,基金持有项目公司全部股权及对项目公司的债权,投资集中度高,收益水平很大程度依赖于底层资产的运营情况。
从青岛万象城来看,作为购物中心,其主要通过商铺出租产生租金收入、物业管理费收入及固定推广费收入,占比超过95%以上。由此可见,在资产运营上,开发商旗下的经营管理机构对REITs收益情况负有主要责任。
但当下,拥有出色运营能力的不动产运营服务商并不多见,万科、华润置地等头部房企旗下的运营机构由于布局早,运营模式相对更成熟,所以才能拔得头筹。
更为重要的是,在开发业务增速不断放缓,房地产市场由增量开发时代转入存量运营时代的大经营环境下,优秀开发商均在开拓第二增长曲线,商业地产、物流地产、产业地产、物业管理、代建等靠运营服务赚钱的涉房多元业务,被视为房地产下半场增厚利润池的关键突破点,亦是房企从以重资产模式的开发商,向以轻重结合模式经营转型的有力抓手。
换句话说,“运营服务”有望成为房地产新发展模式的关键词,且这一路径正愈发清晰。正如万科董事会主席郁亮在近日的媒体交流会上表示,REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通,万科将有望真正从开发商转变为不动产商。
至于基础设施公募REITs未来的市场空间如何,徐跃进向记者表示,以海外成熟市场规模推算,我国公募REITs的市值规模或可达到5万亿元的体量,其中消费基础设施公募REITs市值规模或可超7000亿元,潜在空间庞大。在这其中,对房地产市场中的存量不动产投资运营管理领域而言,未来发展大有可为,公募REITs有望成为新的金融抓手,释放基建投资新活力。
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