临近2023年北京土地出让市场收官，楼市调控优化后的躁动，开始“面粉”市场——土拍传递。

12月26日，北京有两宗住宅地块成功出让，这也是北京2023年倒数第二场土拍，虽然只有两宗地块出让，但结果颇有看点：丰台区大红门一期A区0006、0009地块吸引22家房企报名参与，最终由华润摇号竞得，时隔两月北京土拍再现摇号。另一宗大兴国际机场临空经济区0105街区地块仅中建科技+大兴新航城联合体一家报名参与，最终以底价成交。

华润入局

摇号、分化、央企、托底……错综复杂的局面构成了年底前的北京土拍市场。

此次出让的丰台区大红门一期A区0006、0009地块，共获得22家房企青睐，17家房企参与现场竞拍，最终由华润置地以34.845亿元摇号斩获，溢价率15%。

时隔两个月，北京土拍再现摇号。上一次北京土拍摇号还要追溯到10月31日，也是丰台地块。彼时丰台区地铁9号线郭公庄车辆段项目(三期)1518-621、629、627地块由中建东孚在摇号环节斩获，成交价75.9亿元，溢价率15%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，丰台在今年土拍市场当中表现不俗，未拍先火的青塔、摇号的南苑、百亿郭公庄双子及新宫等热点地块不断。26日大红门再度上新，大红门一期A区0006、0009地块位于南四环内，距离地铁8号线大红门南站不到1公里，步行15分钟即可到达。计容建面5.35万平方米，商品住房51122平方米，将配建一个2400平方米的幼儿园。

无现房、无公建的吸引力

记者了解到，丰台区大红门一期A区0006、0009地块，未来商品住房销售指导价为9.5万元/平方米。去年该区域也供应了两宗地块，分别被中海和金茂摘得，销售指导价同样是9.5万元/平方米。

“东侧中海和瑞叁號院、永定金茂府是去年年末入市的两个项目，两个产品系也都拿出看家本领，目前看去化率可观。”张凯表示，如今华润置地入局，将合力强手打造该片区，品牌带动认可度，叠加未来要将大红门板块打造为南中轴首都商务新区的规划落地，给了房企较强的信心。

上述两大项目其中之一的营销总在谈及华润入局大红门板块时也承认，三大地产央企居首，特别符合房企携手托区域的惯例。“只不过，这种情况在过去几年的下行周期不太多见了。”上述央企营销总猜测，华润此番力压21家房企拿下大红门地块，未来产品定位应当是置地内部的改善产品。

北京链家研究院分析师岳微称，大红门板块以“首都商务新区”为定位发展，相信未来界面仍有较大提升。此次出让地块竞拍规则简单，无现房销售面积要求，无公建配建要求。随着丰台产业发展，居住购买力较强，在核心环线和成熟配套的加持下，地块入市后，大红门将逐渐成为一个包含“刚需——改善——豪宅”等多层次产品的具有流动性板块，兼具内、外部置换需求双向承接。

也有分化

但并非所有地块都如此抢手。北京目前的土拍市场，还是一个分化较为明显的状况，区位好的地块遭“争抢”，区位一般的地块则中意者较少。

另一宗大兴国际机场临空经济区0105街区地块，仅中建科技+大兴新航城联合体一家报名参与，最终以4.5亿元底价成交。

大兴国际机场临空经济区0105街区地块是前几日由新航城摘得的临空6038地块的兄弟地块。该地块距离大兴机场仅约3公里，后续将为在大兴临空经济区工作的客群提供置业选择。地块建面约3.8万平方米，容积率2.0，剔除公建住宅楼面价为1.47万元/平方米，销售指导价为3万元/平方米。

“大兴国际机场临空经济区0105街区地块虽仅有一家房企报名，但预期可观。”在岳微看来，作为住宅混合公建用地，地块公建面积占比达20%，对房企资金及技术运营有较高要求，因此仅由中建科技+新航城联合体报名。值得一提的是，此前新航城在此区域摘得6038地块，两地并联开发，又与大兴机场联动发展，打造住宅、商办产住融合新社区。新航城的深度入局，将是大兴区又一“企业——居住——区域”共同发展的典范。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，土拍市场分化这一现象，也是符合当前市场形势的。由于2023年以来，房地产市场复苏持续力不足，房企资金压力犹存，在各类地块的竞争上，核心城市优质地块优势凸显、更受追捧，非核心地块多以底价成交。