在房地产住宅开发处于周期性调整之际，商业地产也在面临一场变革。随着消费基础设施REITs等相关利好政策不断落地，商业不动产打开了新的融资通道，让行业竞争格局重新洗牌。

近日，《证券日报》记者获悉，华夏金茂购物中心REIT将启动发行工作。在此之前的11月26日晚间，首批3只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT已正式获得证监会准予注册的批复，并在交易所审核通过，此时距离上述产品上报恰好一个月。

“目前，我国商业地产市场已进入存量时代，公募REITs为房企打通商业不动产“募投管退”全流程提供了方向。”中指研究院研究副总监徐跃进向《证券日报》记者表示，但只有优质企业和优质项目才能获取更多金融支持，这倒逼房企回归运营本质，更加注重商业地产的运营质量。

有望打开

商业不动产融资新通道

据戴德梁行统计，从2021年6月底基础设施REITs试点产品上市到2023年10月底，共有29只REITs产品正式发售，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房及交通、能源等多个领域，发行规模达到1000亿元。

境内公募REITs首次将底层资产向商业地产开放，始于今年3月份。彼时，相关部门明确表态，支持购物中心、社区商业等项目发行基础设施REITs。而其底层资产正式扩容至商业地产领域，则始于此次首批申报的华夏金茂购物中心REIT等四单项目获批。接下来，若其中一只REIT能够率先且顺利完成发售，将真正打开商业不动产融资新通道。

“此次3只获批的REITs产品底层资产有3个共性特征，一是项目位于重点城市核心区域、出租率均超过90%；二是业态都以购物中心为主，且运营状况良好，均处于盈利状态；三是商业管理团队经验成熟且稳健。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，底层资产运营稳健、估值合理且具备多重成长性的产品，更有机会顺利完成发售。

以华夏金茂购物中心REIT为例，其底层资产为长沙金茂览秀城，是中国金茂旗下以体验与创新业态为核心的城市级商业中心——览秀城的第一个落地项目。截至2023年6月末，该项目日均客流3.9万人次，上半年销售额达4.29亿元。2021年至2023年6月末，长沙览秀城运营净收益三年复合增长55.4%，运营收入三年复合增长31.27%。从租金层面看，该项目从2016年运营至今，出租率稳定。

“投资人关注一线城市及重点城市项目，即相关城市处于核心区位、体量大、辐射范围广、经营表现稳定的购物中心，尤其青睐抗风险能力较强的投资项目。”一位业内人士向《证券日报》记者表示，投资人会优先关注原始权益人实力强、运营管理经验充足，未来成长性较好的购物中心REITs。

不动产REITs

助力房企“轻资产化”

对于当下流动性压力较大的房地产商来说，打通商业不动产新融资渠道，是探索新发展模式的重要抓手。

写字楼以及购物中心等项目的开发和运营，需要沉淀大量资金，虽有稳定现金流收入，但资产流动性相对较低，房企过去为该类资产融资时多采用CMBS(商业抵押支持证券)等债权类渠道。如今行业经营逻辑发生根本改变，住宅销售去化周期拉长，商业地产板块较难得到“输血”。如此一来，盘活重资产，强化其流动性，同时减少企业集团层面的杠杆率及成本压力，已成为房企当下缓解经营压力的重要课题。

“对发行人来说，REITs有其独特的价值所在。”戴德梁行北京公司负责人胡峰向《证券日报》记者表示，一方面，作为融资工具，公募REITs本质上并非债权类产品，可以有效降低企业负债率；另一方面，REITs作为战略发展工具，可以帮助企业实现轻资产运行，转变以往重资产、长周期的发展模式。

“预计会有更多头部房企有意愿通过发行公募REITs的方式盘活存量资产、释放资产价值、增强资金流动性。”徐跃进表示，当前，市场上优质的存量消费基础设施项目较多，我国公募REITs市场有望继续扩容。

“目前市场上已经出现了一些积极变化，许多私募基金、保险资金在问询合适的商业类、产业园等资产，计划成立Pre-REITs基金提前布局培育，将来以发行REITs为导向实现‘投融管退’再投资的循环发展。”胡峰向记者透露。

无独有偶，另有消息人士也向记者透露，中国金茂正计划陆续将储备的商业资产注入华夏金茂购物中心REIT平台，这为华夏金茂购物中心REIT未来扩募提供了想象空间。截至目前，中国金茂商业板块已拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津等多个核心城市，未来增长空间可期。

严跃进表示，随着商业不动产类公募REITs陆续上市，相关房企的融资渠道将更为灵活，有助于其探索新发展模式，向“轻资产化”转型。

正如徐跃进所说，不动产金融链条的打通也会助力企业做好精准投资，加强专业化运营能力，促进商业地产项目资产增值。基于此，未来商业地产领域有望迎来大资管时代。